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11 Febbraio 2020

Acquistare un immobile con il mutuo

Quando si acquista un immobile molto spesso si finanzia l’operazione con la stipula di un mutuo ipotecario, che viene concesso dalle banche se sono presenti alcuni requisiti soggettivi e oggettivi.

I requisiti

L’affidabilità del richiedente il mutuo, che la banca verificherà analizzando la sua storia finanziaria attraverso l’interrogazione di apposite banche dati. Lo scopo è di rilevare se il mutuatario ha avuto in passato problemi con il rimborso di altri prestiti e se è un soggetto “fallibile”.

Il suo reddito, che dovrà essere congruo per consentirgli di pagare il mutuo con regolarità. L’importo della rata, mediamente, non dovrebbe essere superiore a un terzo del reddito del mutuatario; ma l’erogazione può avvenire anche con un rapporto rata/reddito più basso.

L’età del richiedente, che permette di definire la durata massima del prestito. Difficilmente le banche concedono il mutuo ad un cliente che dovrà pagare ancora le rate quando avrà 80 anni.

La compatibilità tra il valore dell’immobile e l’importo del mutuo. La maggior parte delle banche concedono mutui per un valore massimo percentuale dell’80% degli immobili ad uso abitativo e del 50% degli immobili ad uso diverso, quali ad esempio gli uffici, i negozi, i magazzini. Queste percentuali potrebbero crescere ed arrivare fino al 100% per gli immobili ad uso abitativo, ma in questi casi i tassi di interesse applicati dalle banche sono quasi sempre più alti.

Le garanzie richieste

La banca richiede di iscrivere nei pubblici registri immobiliari un’ipoteca di primo grado sull’immobile, che si estinguerà una volta che verrà estinto il debito. Questo tipo di garanzia consente alla banca di espropriare l’immobile nel caso in cui il debitore non paghi il mutuo.

L’importo dell’ipoteca è generalmente pari al doppio rispetto alla somma erogata per il mutuo, che è anche la somma massima riservata alla banca in caso di vendita all’asta del bene.

Poiché la procedura di esproprio è spesso lunga, la banca, nel caso non ritenga che il mutuatario offra garanzie sufficienti, ad esempio perché il suo reddito è troppo basso, potrebbe richiedere la garanzia aggiuntiva di un soggetto diverso dal debitore, chiamato fideiussore. Il fideiussore è generalmente un parente del mutuatario che si impegna, a titolo personale, a rimborsare il mutuo se il mutuatario non riesce a pagare le rate.

Quali elementi deve valutare il mutuatario

Il tasso di interesse è sicuramente un elemento fondamentale di cui tener conto e può essere fisso o variabile.

Con il tasso fisso l’importo delle rate non varia per tutta la durata del mutuo. Per calcolare il tasso le banche fanno riferimento all’Eurirs, che è il tasso di interesse medio al quale i più importanti istituti europei stipulano dei particolari contratti derivati, chiamati swap.

Con il tasso variabile l’importo delle rate varia in base alla variazione del parametro a cui ci si è riferiti al momento della stipula del contratto. Questo parametro è generalmente l’Euribor, che è il tasso medio al quale i principali istituti europei si scambiano il denaro.

Le banche aggiungono, sia all’Eurirs, sia all’Euribor, lo Spread, che è una percentuale sull’importo da erogare e rappresenta il loro margine di guadagno. Lo Spread può essere diverso da Istituto a Istituto e incidere, in maniera considerevole, sulla somma che si dovrà restituire.

Il tasso fisso è sempre più alto di quello variabile, ma può diventare conveniente se il costo del denaro aumenta e quindi aumenta l’Euribor, visto che l’Eurirs rimane fisso per tutta la durata del mutuo.

Il tasso variabile, cambia mese dopo mese oppure ogni 3 o 6 mesi, secondo quanto stabilito nel contratto e rimane sempre in linea con il mercato.

Ci sono anche altre tipologie di tasso proposte dalle banche: il tasso variabile con cap, il tasso variabile a rata costante e il tasso misto.

Il tasso variabile con cap è un tasso variabile con un tetto massimo, è più alto del tasso variabile tradizionale, ma garantisce che la rata non cresca oltre un certo limite.

Il tasso variabile a rata costante, consente di predeterminare l’importo della rata, ma la durata del mutuo sarà più o meno lunga e quindi il numero di rate da pagare sarà maggiore o minore, in base all’aumento o la diminuzione del tasso.

Il tasso misto, consente di modificare il tasso di interesse da variabile a fisso e viceversa, anche più volte, per tutta la durata del mutuo, è più alto del tasso variabile tradizionale, ma garantisce maggior flessibilità.

La scelta del tasso è legata alla durata del mutuo che può arrivare fino a 30/40 anni, va fatta con molta attenzione e valutata anche in funzione della possibilità, di poter estinguere anticipatamente il finanziamento.

Altre cose da sapere

Per poter confrontare le offerte dei diversi Istituti è bene farsi consegnare, oltre alla copia del testo del contratto, il documento di sintesi dove sono indicate le condizioni economiche e contrattuali e, in particolare, il tasso effettivo globale (TAEG) che comprende il tasso nominale e le spese accessorie.

Vanno conteggiati i costi da sostenere per l’istruttoria della pratica, per la perizia, per la riscossione delle rate e per l’assicurazione incendio e scoppio.

Va inoltre analizzato il piano di ammortamento, che è il piano di rimborso del mutuo e può essere a scadenza mensile, trimestrale e semestrale. Quello più utilizzato è il cosiddetto “sistema francese” nel quale la rata è composta da una quota di interessi decrescenti e una quota capitale crescente. Ciò rende poco conveniente per il mutuatario estinguere nei primi anni il mutuo, poiché avendo pagato in massima parte degli interessi, la quota di capitale da restituire rimane molto alta.

Il ritardo nei pagamenti

Se il mutuatario ritarda il pagamento delle rate la banca applica l’interesse di mora, che ha stabilito nel contratto e che, rappresentando una sorta di sanzione, è sempre più alto di quello ordinario. E’ importante però osservare che l’Istituto deve segnalare il ritardo nel pagamento alla Centrale Rischi, una banca dati che registra la storia creditizia dei clienti. Questa segnalazione può rendere difficile per il soggetto interessato ottenere in futuro un finanziamento.

Le spese notarili e le imposte

L’atto di mutuo deve essere stipulato da un notaio e le spese relative devono essere pagate dal mutuatario.

E’ buona norma rivolgersi, per tempo, al proprio professionista di fiducia per farsi fornire un preventivo e per poter analizzare insieme il contenuto del contratto, facendosi spiegare le clausole che risultassero poco chiare.

Tutti gli atti di mutuo sono soggetti all’imposta sostitutiva, che sostituisce le imposte di registro, ipotecarie e di bollo.

L’imposta è pari allo 0,25% dell’importo finanziato se si riferisce all’acquisto di una “prima casa” vedi mio post dell’1 dicembre 2019 effecimmobiliare.com/news/le-agevolazioni-per-l-acquisto-della-prima-casa-2/.

Negli altri casi è invece pari al 2% dell’importo finanziato.

Per finire

Può succedere che le banche chiedano al mutuatario di stipulare una polizza di assicurazione sulla vita, per garantirsi il rimborso del mutuo in caso di morte del debitore, ma non esiste nessun obbligo di stipulare detta polizza.

L’unica polizza obbligatoria, per legge, è quella che copre i rischi che posso derivare dall’incendio o lo scoppio dell’immobile per il quale è stato richiesto il finanziamento. Questa polizza può essere fornita dal mutuatario, che può stipularla con una compagnia assicurativa di sua fiducia.

Nel caso desideriate informazioni su un argomento di forte interesse, creerò un post dedicato.

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Filippo Casella

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