16 Giugno 2019

Il deposito del prezzo al notaio

Al momento dell’atto di compravendita, nella maggioranza dei casi, l’acquirente dopo che il notaio ha stipulato il rogito versa al venditore il saldo del prezzo e ritira le chiavi dell’immobile, entrandone in possesso.

Il notaio, nel più breve tempo possibile, deve trascrivere l’atto nei registri immobiliari ma purtroppo questo non avviene in tempo reale e quindi l’acquirente che ha pagato il saldo non è ancora formalmente proprietario, o più precisamente ha sottoscritto un atto che non può opporre a terzi.

Qualora, prima della trascrizione, il venditore vendesse ad altri oppure venisse iscritta un’ipoteca o pubblicata una qualsiasi trascrizione pregiudizievole sull’immobile, l’acquirente dovrebbe adire le vie legali per far valere i propri diritti e ottenere il risarcimento per il danno subito.

Dall’agosto del 2017 le legge prevede che l’acquirente ha la facoltà di consegnare il prezzo della compravendita in deposito al notaio, fino a che l’atto non viene trascritto e l’acquisto si perfezioni, senza alcun gravame.

Come avviene il deposito?

L’acquirente dovrà consegnare al notaio un assegno circolare o eseguire un bonifico a lui intestato, per l’importo del prezzo della compravendita comprensivo delle imposte dovute, dell’onorario, dei rimborsi delle spese sostenute, delle eventuali spese condominiali arretrate o di altri oneri, se presenti. Il notaio, come prescritto dalla legge, verserà le somme su un conto dedicato impignorabile e gli interessi eventualmente prodotti spetteranno allo stato.

Quando il notaio consegnerà le somme al venditore?

Dopo aver eseguito la registrazione dell’atto e la successiva trascrizione nei registri immobiliari, previa verifica dell’assenza di formalità pregiudizievoli che non erano presenti al momento della stipula, il notaio consegnerà il prezzo della vendita al venditore.

In quali casi potrebbe essere utile il deposito del prezzo al notaio?

Oltre a garantire l’acquirente per i rischi che corre dal momento della stipula a quello della trascrizione, il deposito del prezzo potrebbe essere utilizzato anche per garantire le parti: nel caso in cui si stabilisca in atto che il pagamento del saldo sia subordinato all’avverarsi di un determinato evento, o all’adempimento di una determinata prestazione.

Potrebbe essere il caso della consegna del bene in tempi successivi all’atto, oppure quello di una vendita soggetta a prelazione, o quello in cui il venditore si impegna ad ultimare le pratiche urbanistiche o a  ottenere il certificato di agibilità. Sono innumerevoli gli eventi o gli adempimenti ai quali si può legare il pagamento del prezzo, sempre che ci sia l’accordo tra le parti.

Sono garantite le somme versate prima dell’atto a titolo di acconto o di caparra?

Le somme versate prima dell’atto, a titolo di acconto o di caparra, non sono garantite, a meno che non si sia stato stipulato un preliminare trascritto dal notaio nel quale si è stabilito di procedere con il deposito del prezzo.

Il deposito del prezzo è obbligatorio?

Il deposito del prezzo in Italia non è obbligatorio, come lo è da molti anni in Francia, anche perché gli studi notarili istruiscono le pratiche con molta attenzione e quando intravvedono il possibile insorgere di problematiche, trascrivono gli atti in tempi brevissimi, limitando moltissimo i rischi.

Il deposito del prezzo ha un costo?

Il deposito del prezzo è a pagamento e l’onorario è stabilito dallo studio notarile, anche in base alle spese che dovrà sostenere.

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Al prossimo post.

EFFECI Immobiliare

Filippo Casella