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21 Luglio 2019
E’ abbastanza frequente che venga chiesto l’intervento della nostra Agenzia Immobiliare per commercializzare appartamenti facenti parte di fabbricati costruiti in Edilizia residenziale pubblica, i quali sono molto presenti nel nostro mercato di riferimento.
Spesso il primo beneficiario dell’immobile non è a conoscenza o non ricorda le norme che regolano questo settore, in quanto l’acquisto originario risale a molti anni prima e inoltre l’acquirente ha bisogno di essere informato, con precisione, sulle caratteristiche del bene che andrà ad acquistare.
Per evitare incomprensioni, false aspettative ed eventuali conseguenze, è sempre bene far chiarezza, fin da subito, sull’intero ambito.
E’ il settore delle costruzioni che vengono realizzate o finanziate da enti pubblici, allo scopo di creare unità abitative da destinare ai ceti meno abbienti.
Per evitare speculazioni, visto che l’ambito gode di importanti agevolazioni, la legge prevede una serie di limitazioni per la commercializzazione di questa tipologia di immobili.
Ci sono tre differenti categorie:
– l’Edilizia sovvenzionata, realizzata a totale carico dello Stato;
– l’Edilizia agevolata, realizzata da imprese private, ma con contributi pubblici;
– l’Edilizia convenzionata, realizzata da imprese private, su aree qualificate dai Comuni, seguendo le pattuizioni contenute in una convenzione.
La vendita degli alloggi realizzati in Edilizia sovvenzionata, è regolata da norme molto rigide e prevede sempre il diritto di prelazione a favore dell’inquilino.
Il trasferimento della proprietà degli alloggi realizzati in Edilizia agevolata o convenzionata, che sono di proprietà privata, è consentita nel rispetto dei limiti che la legge stabilisce e delle convenzioni.
Gli immobili di questo tipo, possono essere venduti o affittati entro cinque anni da quando si è diventati proprietari, solo per gravi motivi e in seguito all’autorizzazione della Regione, (art.20 della legge n.179 del 1992).
Dopo cinque anni gli immobili possono essere liberamente alienati o locati.
L’acquirente, se è in possesso dei requisiti, può subentrare nell’eventuale contratto di mutuo agevolato stipulato dal proprietario.
In passato, questa tipologia di immobili si poteva vendere solo dopo 10 anni dall’acquisto o dall’assegnazione originaria e solo a soggetti con particolari requisiti, dopo aver ottenuto l’autorizzazione della Regione.
Dal 15 Marzo 1992, in seguito all’applicazione della nuova legge, (art.23, l.179/92 e art.3, l.85/94) gli immobili possono essere liberamente venduti in qualsiasi momento, a chiunque, senza alcun limite di prezzo.
Va ricordato però che se l’immobile è stato costruito in Edilizia convenzionata, ma anche in regime di Edilizia agevolata, si potrà vendere solo dopo che sono trascorsi 5 anni dall’acquisto o assegnazione originaria.
Anche i vincoli di legge previsti dalle convenzioni stipulate prima del 15 marzo 1992 sono venuti meno da tale data. Talvolta i Comuni inserivano nelle vecchie convenzioni dei divieti contrattuali, non di legge, di alienabilità dei beni; se fosse presente questo tipo di clausola gli immobili possono essere venduti, ma siccome il venditore non ha tenuto fede all’impegno, potrebbe dover risarcire l’ente. Questo può succedere, per vari motivi, anche per le convenzioni stipulate dopo il 15 marzo 1992.
Il diritto di superficie, come ho descritto nel post del 14 luglio 2019, consente agli assegnatari degli alloggi di diventarne proprietari per un determinato periodo di tempo, normalmente 99 anni.
Poiché quando gli alloggi sono stati assegnati prima del 15 marzo 1992, non era presente una specifica disciplina di legge, la situazione di questo tipo di Edilizia convenzionata è più complessa.
Ci sono diverse scuole di pensiero e interpretazioni sulla validità delle clausole inserite dai Comuni nelle convenzioni.
Va comunque tenuto conto, ancora una volta, che gli eventuali divieti contrattuali di inalienabilità, non possono vietare le vendite degli immobili e possono al limite consentire ai Comuni di pretendere un risarcimento da parte del venditore.
Naturalmente in questo caso si potrà vendere solo la proprietà superficiaria e l’acquirente comprerà solo la proprietà dell’alloggio per un periodo di tempo, a meno di successivi accordi diversi tra i nuovi proprietari e i Comuni.
Il legislatore ha recentemente previsto la possibilità di rimuovere tutti i vincoli se ed in quanto ancora vigenti, per la locazione o la vendita degli alloggi in Edilizia convenzionata.
Stipulando con il Comune un atto di modifica della convenzione e pagando un corrispettivo, determinato dall’ente, è possibile attuare questa procedura.
La materia è complessa, le modifiche alle norme di legge, che si sono succedute nel tempo, si prestano a diverse interpretazioni che sono spesso diverse da Comune a Comune e ogni caso va analizzato con molta attenzione.
Se avete un quesito da pormi in merito a questo post, potete scrivermi a info@effecimmobiliare.com, cercherò di rispondere nel più breve tempo possibile.
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Al prossimo post
EFFECI Immobiliare
Filippo Casella