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24 Novembre 2019
Quando si desidera acquistare un immobile bisogna tenere conto delle imposte da pagare che variano a seconda della tipologia del bene (abitazione, ufficio, capannone, terreno o altro) e delle caratteristiche del venditore (privato, impresa costruttrice).
In questo post tratteremo l’acquisto delle abitazioni.
Chi compra un’abitazione da un privato (o da un’impresa, solo in alcuni casi che vedremo nel dettaglio) deve pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali sul valore catastale e non sul prezzo realmente pagato, che deve comunque essere indicato nell’atto.
Per calcolare il valore catastale e quindi l’imponibile fiscale si deve moltiplicare la Rendita catastale (che si trova nella visura dell’immobile) per 115,50 se si acquista con le agevolazioni prima casa, per 126,00 se non si acquista con le agevolazioni.
Per la prima casa l’’imposta di registro sull’imponibile fiscale è del 2%, oltre le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per complessivi 100,00 Euro, mentre negli altri casi è del 9%, oltre le suddette imposte. L’importo dell’imposta di registro non può essere inferiore a 1.000,00 Euro.
Le imposte di registro si applicano come sopra quando:
– chi compra è una persona fisica che agisce al di fuori di qualsiasi attività commerciale, professionale o artistica;
– l’oggetto della vendita è un’abitazione o una pertinenza della stessa (posto auto, box, cantina, giardino);
– chi vende è un privato;
– chi vende è un’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile qualora dalla fine lavori siano passati più di 5 anni e l’azienda intenda avvalersi dell’opzione per l’applicazione della tassa di registro e non dell’Iva.
E’ importante ricordare che il prezzo della vendita deve essere sempre dichiarato nell’atto per intero. In caso di false indicazioni le imposte vengono applicate sul valore reale dell’immobile con una maggiorazione del 50% e le parti rischiano sanzioni amministrative e penali.
Chi compra un’abitazione da un’impresa che l’ha costruita o che l’ha ristrutturata, se non sono ancora trascorsi 5 anni dalla fine dei lavori, deve sempre pagare l’Iva che viene applicata sul prezzo reale dell’acquisto.
L’Iva per la prima casa è del 4%, negli altri casi è del 10%, per le case di lusso (che saranno trattate in un altro post) è del 22%. Oltre l’Iva vanno pagate le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa per complessivi 600 Euro, le imposte di bollo per 230 Euro, le tasse per la trascrizione e la voltura per complessivi 90 Euro.
L’acquisto è sempre soggetto ad Iva se chi vende è l’impresa costruttrice proprietaria dell’immobile o l’impresa che lo ha ristrutturato eseguendo interventi espressamente indicati dalla legge (art.3 testo Unico dell’Edilizia), entro 5 anni dalla dell’ultimazione dei lavori.
Dopo cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori, l’impresa può scegliere se optare per il regime registro o applicare l’Iva esercitando la sua facoltà con una dichiarazione inserita nell’atto.
1 – acquisto (regime tassa di registro) con le agevolazioni prima casa appartamento del valore di Euro 200.000,00 con Rendita catastale di Euro 850,00.
Imponibile fiscale 98.175,00 (850,00 x 115,50)
Imposta di registro 1.963,50 (2% di 98.175,00)
Imposta Ipotecaria 50,00
Imposta Catastale 50,00
Totale da pagare 2.063,50
2 – acquisto (regime tassa di registro) senza agevolazioni appartamento del valore di Euro 200.000,00 con Rendita catastale di Euro 850,00.
Imponibile fiscale 107.100,00 (850,00 x 126,00)
Imposta di registro 9.639,00 (9% di 107.100,00)
Totale da pagare 9.739,00
3 – acquisto (regime Iva) con le agevolazioni prima casa appartamento del valore di Euro 200.000,00 con Rendita catastale di Euro 850,00.
Imponibile fiscale 200.000,00
Iva 8.000,00 (4% di 200.000,00)
Imposta di registro 200,00
Imposta Catastale 200,00
Imposta di bollo 230,00
Altre imposte 90,00
Totale da pagare 8.920,00
4 – acquisto (regime Iva) senza agevolazioni appartamento del valore di Euro 200.000,00 con Rendita catastale di Euro 850,00.
Iva 20.000,00 (10% di 200.000,00)
Imposta Ipotecaria 200,00
Totale da pagare 20.920,00
Per finire
Sia che si acquisti da un privato, sia che si acquisti da un’impresa costruttrice o ristrutturatrice la tassazione a cui è soggetta la compravendita va analizzata con molta attenzione perché le variabili sono molte e prima di sottoscrivere un contratto preliminare è bene considerarle tutte.
Se avete un quesito da pormi in merito a questo post, potete scrivermi a info@effecimmobiliare.com, cercherò di rispondere nel più breve tempo possibile.
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Al prossimo post
EFFECI Immobiliare
Filippo Casella