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La prelazione agraria del confinante del fondo agricolo, in vendita

La prelazione agraria del confinante del fondo agricolo, in vendita

12 Aprile 2019

La prelazione agraria è il diritto di essere preferiti ad altri per l’acquisto di un fondo agricolo quando il proprietario dello stesso ha deciso di venderlo.

La prelazione agraria è strettamente riservata ai coltivatori diretti e non ne hanno mai diritto gli imprenditori agricoli professionali. (D.Lgs. 29.03.2004)

Ci sono due tipi di prelazione agraria:

– quella dell’affittuario del fondo in vendita (art.8, legge 26.05.1965, n.590); già trattata in altro post;

– quella del proprietario del fondo confinante con quello che viene venduto (art.7, legge 14.08.1971, n.817).

La prelazione agraria del fondo confinante

L’oggetto della prelazione agraria è un fondo rustico o fondo agricolo (art.8, legge 26.05.1965, n.590), cioè il terreno destinato all’agricoltura, all’interno del quale possono essere presenti anche dei fabbricati rurali che vengono usati al servizio dell’attività.

Il proprietario che vuol vendere il terreno è tenuto a notificare il preliminare di vendita, con lettera raccomandata ai confinanti. Il destinatario della notifica ha 30 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione, comunicando la propria intenzione di voler acquistare alle stesse condizioni.  In questo caso il contratto viene concluso e il prezzo deve essere pagato in tre mesi.

Se il terreno viene venduto senza fare la notifica, o quando il prezzo indicato nella notifica è superiore a quello del preliminare di vendita, l’avente diritto alla prelazione può farlo valere e riscattare il terreno entro un anno dalla trascrizione della vendita nei registri immobiliari.

La notifica si può evitare qualora ci sia una rinuncia scritta da parte del confinante.  La notifica non deve obbligatoriamente essere sottoscritta, come nel caso dell’affittuario, con l’assistenza dell’associazione di categoria a cui egli è iscritto (art.23, legge 11.02.1971, n.11, modificato da art.45 legge 3.05.1982, n.203) e dette norme non si applicano, ma è sempre consigliabile, per semplificare la procedura, richiedere l’assistenza dell’associazione.

Il coltivatore diretto, proprietario di terreni confinanti con fondi offerti in vendita ha sempre il diritto di prelazione, purchè sugli stessi non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti (art.7, legge 14.08.1971, n.817 richiamato il primo comma dell’art.8, legge 26.05.1965 n.590).

La finalità prevalente è quella di favorire i coltivatori diretti nella creazione di aziende agricole di maggiore estensione, cosa peraltro indispensabile per essere competitivi sul mercato.

Il diritto di prelazione spetta al confinante solo se ricorrono le seguenti condizioni:

– il proprietario del fondo confinante lo coltiva direttamente da almeno due anni;

– il fondo in vendita non è affittato ad un coltivatore diretto;

– il confinante non ha venduto, nei due anni precedenti, dei fondi rustici con un imponibile fondiario superiore a lire mille, salvo che li abbia ceduti a scopo di ricomposizione fondiaria;

– l’estensione del fondo per il quale intende esercitare il diritto di prelazione, in aggiunta a quelli da lui posseduti, non deve superare il triplo della superficie corrispondente alla capacità lavorativa sua e della sua famiglia.

Prima di porre in vendita un fondo agricolo è importantissimo verificare se i vicini possano far valere il diritto di prelazione, perché la presenza di coltivatori diretti confinanti è abbastanza frequente e spesso oggetto di conflitti con il proprietario e con il possibile acquirente.

Due fondi sono confinanti quando tra essi c’è una contiguità fisica e materiale, cioè hanno una linea comune di demarcazione.

Sono numerose le sentenze, anche da parte della Cassazione, che hanno ritenuto i fondi non contigui e quindi non oggetto di prelazione del confinante, data la presenza di elementi estranei, quali una strada o un corso d’acqua.

Ecco qui di seguito riassunti quali sono gli elementi e le principali casistiche di cui va tenuto conto:

– la strada interpoderale è la strada che è stata creata dagli agricoltori per il passaggio dei mezzi agricoli e per il trasporto del raccolto. Non esclude la contiguità, sia che sia stata realizzata all’interno di un fondo o lungo il confine di più fondi.

– la strada vicinale è la strada che generalmente è stata creata unendo delle strisce di terreno di fondi confinanti e nel tempo è diventata un bene autonomo, soggetto a diritti di passo, goduto da tutti come bene comune ed esclude la contiguità. Per questo tipo di strada è comunque opportuno analizzare ciascun caso in base alla specifica realtà locale, perché non si possono escludere, a priori, interpretazioni differenti.

– la strada pubblica esclude la contiguità

– la ferrovia esclude la contiguità

– i corsi d’acqua, sia che siano fiumi, torrenti, canali, rogge o siano corsi d’acqua naturali, anche se non sono inclusi nell’elenco delle acque demaniali, escludono la contiguità

– i fossi e i canali di scolo, sia che insistano su uno dei due fondi o siano comuni alle due proprietà, non escludono la contiguità

– la striscia di terreno, esclude la contiguità se ha una propria autonomia strutturale e funzionale. Non è possibile riservarsi una piccola porzione di terreno, frazionandola per creare un diaframma al fine di eludere il diritto di prelazione.

Se avete un quesito da pormi in merito a questo post, potete scrivermi a filippo@effecimmobiliare.com, cercherò di rispondere nel più breve tempo possibile. Nel caso desideriate informazioni su un argomento di forte interesse, creerò un post dedicato.

Al prossimo post.

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Filippo Casella

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