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5 Gennaio 2020
Un terreno è edificabile se è identificato come tale nel piano regolatore (P.R.G) o nel piano urbanistico comunale (P.U.C.). Il documento che lo certifica è il certificato di destinazione urbanistica (C.D.U.) che viene rilasciato, dietro apposita domanda, dall’Ufficio Urbanistica del Comune e deve essere allegato al rogito notarile.
I Comuni possono decidere di consentire di fabbricare nelle aree agricole, ma per ottenere un titolo abilitativo in queste zone il proprietario deve essere in possesso di alcuni requisiti, l’indice di fabbricabilità non può essere superiore a 0,03 mc./mq.(per un’abitazione di 100 mq. di superficie bisogna disporre di 10.000 mq. di terreno da asservire), l’edificio da costruire deve essere funzionale alla conduzione del fondo e l’iter per ottenere i permessi è spesso lungo e complesso.
Se chi vende è un’impresa, la vendita è soggetta all’I.v.a. del 22%, oltre 600 Euro complessivi per le imposte di registro, ipotecarie e catastali.
Se chi vende è un privato, la vendita è soggetta all’imposta di registro del 9%, con un minimo di 1.000 Euro, oltre 100 Euro complessivi per le imposte ipotecarie e catastali.
Il valore dipende da molti fattori e la stima deve essere sempre fatta da un tecnico. I principali parametri di cui bisogna tenere conto sono: l’indice di fabbricabilità (che è il rapporto tra la superficie del terreno e il volume edificabile), il valore di mercato a metro quadrato del fabbricato che si può edificare, i costi di costruzione e tutte le spese da sostenere (imposte, tasse, oneri, parcelle professionisti, ecc. ecc.).
In estrema sintesi e solo a scopo indicativo si può considerare che mediamente il valore dell’area incide percentualmente dal 10% al 25% sul valore dell’edificato.
La vendita dei terreni edificabili quando produce plusvalenza è sempre tassata, non ci sono eccezioni.
Per saperne di più leggi il mio post del 27 Ottobre 2019 effecimmobiliare.com/news/le-imposte-da-pagare-per-chi-vende-un-immobile/.
L’acquisto di un terreno edificabile è sempre soggetto ad accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate. Entro tre anni dal rogito, se il fisco ritiene che il prezzo dichiarato sia inferiore a quello di mercato, può richiedere di integrare le imposte pagate. Anche se le imposte sono a carico dell’acquirente, le parti sono solidamente responsabili e quindi l’avviso viene inviato sia all’acquirente che al venditore.
I terreni edificabili devono pagare l’IMU e l’aliquota si applica sul valore dell’area. Poichè l’importo da corrispondere è spesso rilevante, molti proprietari non interessati a costruire hanno posto in vendita i terreni e in alcuni casi hanno chiesto il declassamento.
L’atto di acquisto di un terreno edificabile è sempre soggetto ad accertamento di valore e non sempre le valutazioni del fisco sono corrette, perché spesso gli uffici non sono in possesso di dati che possano consentire la giusta comparazione. Poiché, in caso di accertamento, la differenza di imposta imputabile all’acquirente e nel caso sia stata prodotta una plusvalenza anche al venditore potrebbe essere molto onerosa, bisogna tenerne conto prima di sottoscrivere qualsiasi contratto preliminare. Può essere utile far redigere da un tecnico qualificato una perizia estimativa giurata, dove viene indicato il valore del terreno, da allegare agli atti, anche se per il fisco non è probante.
Se avete un quesito da pormi in merito a questo post, potete scrivermi a info@effecimmobiliare.com, cercherò di rispondere nel più breve tempo possibile.
Nel caso desideriate informazioni su un argomento di forte interesse, creerò un post dedicato.
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Al prossimo post
EFFECI Immobiliare
Filippo Casella