22 Dicembre 2019

La compravendita dei fabbricati strumentali

I fabbricati strumentali “per natura” sono quella categoria di immobili che non possono essere utilizzati diversamente da quella che è la loro destinazione, senza essere radicalmente trasformati.

Sono ad uso non abitativo e appartengono alle categorie catastali B (collegi, convitti, uffici pubblici, scuole, biblioteche, musei, cappelle, magazzini sotteranei), C (negozi, magazzini, locali di depositi, laboratori), D (opifici, alberghi, case di cura, istituti di credito), E (fabbricati con destinazione particolare e per esigenze pubbliche) e A/10 (uffici).

Quando la compravendita è soggetta a imposta di registro?

Nel caso in cui il venditore è un privato, la compravendita di questa tipologia di immobili e delle relative pertinenze (ad esempio l’ufficio con il posto auto) è sempre soggetta a imposta di registro, da calcolarsi sull’intero prezzo pagato (non sul valore catastale, come nel caso delle abitazioni).

L’imposta è del 9%, con un minimo di 1.000 Euro, oltre le imposte ipotecarie e catastali di Euro 50 ciascuna.

Quando la compravendita è soggetta ad I.v.a.?

Quando il venditore è un’impresa che ha costruito o ristrutturato e la vendita avviene entro 5 anni dalla fine lavori, la transazione è sempre soggetta ad I.v.a. e alle imposte correlate.

L’I.v.a. è del 22% alla quale si devono aggiungere l’imposta di registro di 200 Euro, l’imposta ipotecaria del 3%, l’imposta catastale dell’1%.

L’I.v.a. è del 10% (oltre alle altre imposte), invece che 22%, nel caso in cui si tratti di immobili facenti parte di edifici che rientrano nella normativa della “legge Tupini” e cioè nei quali oltre il 50% è destinato ad abitazioni e non più del 25% è destinato a negozi.

Quando la compravendita è esente I.v.a.?

Se l’impresa che ha costruito o ristrutturato vende dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori e non esercita l’opzione I.v.a. la compravendita è esente.

In quest’ultimo caso si applicano le imposte ipotecarie del 3%,  le imposte catastali dell’1% e l’imposta di registro di 200 Euro.

Che cosa è il reverse charge?

E’ un meccanismo contabile, nato per combattere l’evasione e l’elusione dell’I.va., che consiste nel trasferire l’obbligo impositivo dal venditore all’acquirente. Si applica se chi vende è l’impresa che ha costruito o ristrutturato e chi compra è un soggetto I.v.a. (esercente attività d’impresa o professionista).

Per finire

La compravendita di un box (categoria catastale C/6), posto auto (categoria catastale C/6, in alcuni casi C/7) o cantina, soffitta, magazzino (categoria catastale C/2), se non sono pertinenziali ad un’abitazione, viene tassata come la compravendita degli immobili strumentali.

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Al prossimo post

EFFECI Immobiliare

Filippo Casella