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Prima di acquistare un terreno agricolo, leggi questo post

 

31 Dicembre 2019

L’acquisto di un terreno agricolo, spese, agevolazioni, cose da sapere

Dove verificare la destinazione del terreno agricolo?

Chi desidera acquistare un terreno agricolo deve prima accertarsi che sia identificato come tale nel piano regolatore (P.R.G) o nel piano urbanistico comunale (P.U.C.). A tale scopo deve richiedere il certificato di destinazione urbanistica (C.D.U.) dal quale si evincono le caratteristiche dell’area e gli eventuali vincoli.

Il C.D.U. viene rilasciato, dietro apposita domanda, dall’Ufficio Urbanistica del Comune e deve essere allegato al rogito notarile.

Quali sono le imposte da pagare per l’acquisto?

Indipendentemente dal fatto che il venditore sia un privato o un soggetto I.v.a. l’acquirente, al momento dell’atto, deve pagare l’imposta di registro proporzionale del 15%, con un minimo di 1.000 Euro, sul valore del terreno, oltre 100 Euro per le imposte ipotecarie e catastali.

Ci sono categorie che beneficiano di agevolazioni?

I coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (I.A.P.), regolarmente iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale (o i coniugi o conviventi degli stessi), hanno diritto alle agevolazioni fiscali, con alcuni vincoli, per la piccola proprietà contadina (P.P:C) che gli consentono di pagare l’imposta catastale dell’1%, sul valore del terreno, oltre 200 Euro per le imposte di registro (in misura fissa) e 200 Euro per le imposte catastali.

Se questi ultimi soggetti non richiedono le agevolazioni, devono pagare l’imposta di registro proporzionale del 9%, con un minimo di 1.000 Euro, sul valore del terreno, oltre 100 Euro per le imposte ipotecarie e catastali.

L’acquisto dei fabbricati insistenti sul terreno può essere agevolato?

L’acquisto di fabbricati posti al servizio dei terreni agricoli, utilizzati per la coltivazione o come abitazione dell’imprenditore agricolo, può essere agevolato, fatta salva la presenza dei vari requisiti previsti dalla legge.

Ci sono imposte a carico di chi vende?

Il venditore deve pagare le imposte sulla plusvalenza, quando il terreno che vende è stato acquistato da lui da meno di cinque anni. La plusvalenza è pari alla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, aumentato delle imposte pagate e delle spese notarili.

La plusvalenza non viene mai tassata se il terreno è pervenuto al venditore per successione, mentre è tassata se è stata ricevuto in donazione, entro cinque anni dal precedente acquisto del donante. Per saperne di più leggi il mio post del 27 Ottobre 2019 effecimmobiliare.com/news/le-imposte-da-pagare-per-chi-vende-un-immobile/.

L’atto di acquisto è soggetto ad accertamento di valore?

L’acquisto di un terreno agricolo è sempre soggetto ad accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate. Entro tre anni dal rogito, se il fisco ritiene che il prezzo dichiarato sia inferiore a quello di mercato, può richiedere di integrare le imposte pagate. Anche se le imposte sono a carico dell’acquirente, le parti sono solidamente responsabili e quindi l’avviso viene inviato sia all’acquirente che al venditore.

Che cosa è la prelazione agraria?

Gli affittuari dei terreni agricoli e i confinanti coltivatori diretti sono preferiti ad altri soggetti per l’acquisto.

Ho trattato questo argomento e le procedure per tutelarsi nei seguenti post:

9 aprile 2019 effecimmobiliare.com/news/la-prelazione-agraria-dell-affittuario-del-fondo-agricolo-in-vendita-2/

19 aprile 2019 effecimmobiliare.com/news/prelazione-confinante-fondo-agricolo-in-vendita/.

Che cosa è la servitù?

La servitù è un gravame imposto su un fondo chiamato fondo servente per l’utilità di un altro fondo chiamato dominante, che appartiene ad un diverso proprietario. I dettagli li trovate nel mio post del 25 aprile 2019 effecimmobiliare.com/news/immobili-e-servitu/.

Per finire

Come ho sopra evidenziato, l’atto di acquisto di un terreno agricolo è sempre soggetto ad accertamento di valore e non sempre le valutazioni del fisco sono corrette, perché spesso non è in possesso di dati che possano consentire la giusta comparazione. Poiché in caso di accertamento, la differenza di imposta potrebbe essere molto onerosa, bisogna tenerne conto prima di sottoscrivere qualsiasi contratto preliminare e può essere utile, far redigere da un tecnico qualificato una perizia estimativa giurata, da allegare agli atti, dove viene indicato il valore del terreno, anche se per il fisco non è probante.

Se avete un quesito da pormi in merito a questo post, potete scrivermi a info@effecimmobiliare.com, cercherò di rispondere nel più breve tempo possibile.

Nel caso desideriate informazioni su un argomento di forte interesse, creerò un post dedicato.

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